Diferenciamos entre confirmatorias, penitenciales y penales
El contrato de arras se denomina como un acuerdo jurídico privado entre vendedor y comprador, muy utilizado en el mundo inmobiliario a modo de señal para reservar el derecho a compra de la vivienda.
Este contrato contempla la renuncia de la compra o venta del inmueble por ambas partes, además de la penalización de la parte que incumpla o renuncie a formalizar contrato de compraventa. Si se quebranta el acuerdo la parte compradora perdería el importe entregado en la firma y la parte vendedora debería entregar el importe duplicado que recibió.
La cantidad de unas arras suele estar entre un 5% y un 15% del valor del inmueble, comprometiéndose el comprador a adquirir la propiedad en el tiempo y condiciones establecidas.
La diferencia entre las arras y el contrato de compraventa es que este último es de obligado cumplimiento a no ser que se llegue a acuerdo entre las partes para indemnizar a la parte cumplidora en caso de que alguna lo infrinja. El motivo debe ser sustancial como incumplimiento en el plazo para formalizar la escritura, la inhabitabilidad de la vivienda o la imposibilidad de hacer uso de un local, es decir, los pequeños defectos en el acabado durante la obra del inmueble no son causa suficiente para resolver el contrato.
En resumen, las arras son la suma de dinero que, sin constituir el total del precio y como señal, entrega la parte compradora como garantía de que se va a formalizar la compraventa.
Al no realizar un contrato de arras se arriesgan ambas partes. La compradora podría perder el inmueble y la vendedora a que la promesa quede en el olvido y no se venda la propiedad.
Y ahora damos paso a los tipos. Se identifican tres:
- Confirmatorias: reguladas en el artículo 1.124 del Código Civil, funcionan como una reserva y garantizan que el proceso de compraventa se va a llevara a cabo. Se puede exigir el cumplimiento del mismo si alguna de las partes incumple o resolverlo con una indemnización por daños y perjuicios.
- Penitenciales: es el tipo más utilizado y especifica que si el comprador no sigue con el proceso perderá el importe dado y si el infractor es el vendedor deberá devolverlo multiplicado por dos. Esto está regulado por el Artículo 1.454 del Código Civil.
- Penales: funciona con una cláusula penal, es decir, que se pagaría el importe estipulado en la misma, que debería estar fijada en el acuerdo de ambas partes. Otra posibilidad en caso de incumplimiento es seguir lo marcado por las arras penitenciales, con la particularidad de que podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena en el caso de que esté detallado en el contrato.
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Esperamos que les haya sido de gran ayuda y que nos consulten cualquier duda que tengan.
